Umowy o podwykonawstwo i procedura ich zawarcia. Wykonawca, podwykonawca lub dalszy podwykonawca zamówienia na roboty budowlane zamierzający zawrzeć umowę o podwykonawstwo, której przedmiotem są roboty budowlane, jest obowiązany, w trakcie realizacji zamówienia, do przedłożenia zamawiającemu projektu tej umowy, przy czym podwykonawca lub dalszy podwykonawca jest obowiązany
Odbiór robót budowlanych a następnie całej inwestycji budowlanej, jest elementem przełomowym w stosunkach pomiędzy stronami Umowy o roboty budowlane, gdyż z jednej strony potwierdza wykonanie zobowiązania i otwiera Wykonawcy prawo do żądania wynagrodzenia a z drugiej strony, wyznacza początek biegu terminów rękojmi za wady. Prawo budowlane nie reguluje bezpośrednio zasad i trybu dokonywania odbiorów inwestycji budowlanych, dlatego szczegółowe warunki i tryb dokonywania odbioru gotowych obiektów muszą być określane w Umowach o roboty budowlane zawieranych przez Strony. Ustawa jedynie zalicza odbiór do obowiązków Inwestora, (o czym szerzej poniżej). Na początek przytoczmy Wyrok SN z dnia sygn. akt.: II CKN 673 / 97, zgodnie, z którym sporządzenie jednostronnego protokołu odbioru prac budowlanych przez wykonawcę jest dopuszczalne, jeżeli od jego sporządzenia uzależniona jest zapłata wynagrodzenia. Blokuje się w ten sposób potencjalną możliwość szantażu podmiotu zobowiązanego do zapłaty (inwestora, generalnego wykonawcy) wobec wykonawcy (podwykonawcy), a także Wyrok SN – Izba Cywilna z dnia sygn. akt.: II CKN 28 / 97 zgodnie, z którym jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, inwestor obowiązany jest dokonać ich odbioru. Zaprezentowane stanowiska SN mają nie tylko głęboki sens z praktycznego punktu widzenia, ale również silne umocowanie w obowiązujących przepisach prawa. Przydatny może być także wyrok SN z sygn. akt.: II CR 136 / 81, zgodnie, z którym jeżeli w umowie o dzieło, której przedmiotem są roboty budowlane, strony nie odesłały do szczególnych postanowień, co do odbioru robót, to następuje oddanie robót (dzieła) w rozumieniu art. 646 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym orzeczeniem, przepis ten ma na względzie oddanie dzieła, tzn. rzeczywiste, faktyczne wydanie dzieła przez przyjmującego zamówienie, niezależne od odebrania tego dzieła, stwierdzonego protokolarnie. Od dnia oddania dzieła w przedstawionym znaczeniu rozpoczyna bieg dwuletni termin przedawnienia. W opracowaniu tym nie będziemy dokonywać różnicowania umowy o dzieło z umową o roboty budowlane, gdyż zostanie to dokonane w innym opracowaniu. Podstawą prawną dla poniższych wywodów jest art. 647 KC zgodnie, z którym, Inwestor jest zobowiązany do odbioru prac i zapłaty należnego Wykonawcy wynagrodzenia a Wykonawca do wykonania tych prac zgodnie z projektem. Zawierając umowę o roboty budowlane, należy ustalić, jakie osoby powinny brać udział w odbiorach dokonywanych podczas inwestycji i w jakich terminach po wystosowaniu przez Wykonawcę pisemnych zawiadomień, Inwestor jest zobowiązany przystąpić do procedury odbioru. Prawo budowlane nie przewiduje formuły „komisyjnego odbioru”, wobec czego protokolarny odbiór inwestycji jest dokonywany jednoosobowo przez przedstawiciela Inwestora, przy uczestnictwie kierownika budowy, kierowników robót i inspektora nadzoru inwestorskiego. Przedstawiciel Inwestora może korzystać z pomocy specjalistów mających odpowiednie uprawnienia budowlane, zwłaszcza przy badaniu obszarów, w których on sam nie ma uprawnień ani dostatecznej wiedzy specjalistycznej. Prawo budowlane nie reguluje bezpośrednio zasad i trybu dokonywania odbiorów inwestycji budowlanych, szczegółowe warunki i tryb dokonywania odbioru gotowych obiektów muszą być określane w umowach o roboty budowlane zawieranych przez strony. W protokole z czynności odbioru niezbędne jest zawarcie ustaleń poczynionych co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad wraz z ewentualnymi terminami ich usunięcia lub oświadczeniem Inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności Wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze. W praktyce umów o roboty budowlane powszechnie przyjął się schemat wystawiania faktur końcowych przez Wykonawcę po podpisaniu przez strony protokołu odbioru końcowego. Problem zaczyna się wtedy, kiedy prace zakończono, a niekiedy i więcej – budowany obiekt stoi, działa i spełnia przypisaną mu rolę – a formalnego odbioru potwierdzonego protokołem brak. Brak, więc formalnej podstawy do wystawienia faktury, a w braku faktury – brak płatności na rzecz Wykonawcy. Problem sprowadza się, więc do pytania, czy poprzez odwlekanie w czasie podpisania protokołu odbioru końcowego robót Inwestor może w nieskończoność wstrzymywać wypłatę należnego Wykonawcy wynagrodzenia za ich wykonanie. W tym miejscu musimy, więc wyjaśnić, czym jest odbiór przez czynność faktyczną? Otóż zdarza się również, że Inwestor (za zgodą Wykonawcy lub bez jego zgody) rozpoczyna użytkowanie przedmiotu zamówienia lub częściej jego „części” przed terminem zgłoszenia gotowości do odbioru. Inwestor podejmując taką decyzję powinien uwzględnić, że: Wykonawca może wystąpić z żądaniem dodatkowego wynagrodzenia za utrudnienia w prowadzeniu robót w „czynnym zakładzie”, liczenie terminu rękojmi dla obiektów lub jego części rozpocznie się od dnia podjęcia przez Inwestora użytkowania obiektu lub jego części. Podjęcie przez Inwestora użytkowania obiektu lub jego części przed terminem umownym i bez zgłoszenia przez kierownika budowy gotowości do odbioru, nie zwalnia Wykonawcy z obowiązku kontynuowania robót w tym obiekcie, a tym bardziej w innych obiektach składających się na przedmiot Umowy. Zgoła z inną sytuacją prawną będziemy mieli do czynienia, kiedy Inwestor przejmuje do użytkowania obiekt, w którym nie zakończono robót w terminie umownym. Inwestor udzielił Wykonawcy dodatkowego terminu na zakończenie robót z ostrzeżeniem, że w przypadku niedotrzymania terminu dodatkowego przejmie obiekt we władanie, zakończy roboty w ramach tzw. zastępczego wykonania z płynącymi stąd konsekwencjami dla Wykonawcy. Termin rękojmi dla takiego obiektu będzie liczony od następnego dnia po odbiorze końcowym obiektu od nowego Wykonawcy z konsekwencjami dla Wykonawcy, który pozostawał w zwłoce w wykonaniu. To tyle tytułem wyjaśnienia, czym jest odbiór przez czynność faktyczną. Istotą problemu prawnego leżącego u podstaw oceny tzw. protokołów jednostronnego odbioru wykonanych przez Wykonawcę robót budowlanych, jest charakter czynności odbioru, jako obowiązku Inwestora. Przede wszystkim musimy sobie uświadomić, że odbiór robót nie jest synonimem podpisania protokołu odbioru. Przepisy o umowie o roboty budowlane nie wymagają przyjęcia przez Inwestora wykonanych robót w żadnej określonej formie. Stąd odbiór robót, a więc ich faktyczne przyjęcie od Wykonawcy, połączone, co do zasady z udzieleniem mu pokwitowania wykonania zobowiązania, może nastąpić również przez fakty dokonane. Sporządzenie protokołu niewątpliwie ma jednak walor dowodowy, ułatwiając ustalenie w okolicznościach konkretnego przypadku, co objęła czynność odbioru. Poza tym obowiązki Inwestora można podzielić na dwie zasadnicze kategorie. Pierwsza obejmuje obowiązki mające na celu stworzenie Wykonawcy warunków niezbędnych do wykonywania robót budowlanych. Do natury tych obowiązków należy to, że bez ich spełnienia przez Inwestora, Wykonawca nie może spełnić swojego świadczenia. Do drugiej kategorii należy obowiązek odebrania wykonanych prac i zapłaty umówionego wynagrodzenia, a więc czynności konieczne do zakończenia stosunku prawnego stron. Obowiązki Inwestora należące do drugiej ze wskazanych kategorii wynikają jednoznacznie zarówno z art. 647 KC jak i z art. 18 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego – do obowiązków inwestora należy zapewnienie – obok wykonania – także odbioru robót budowlanych. Inwestor nie musi jednak dokonywać odbiorów osobiście, ma on jednak zapewnić, że odbiór zostanie przeprowadzony przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. W stosunku prawnym, jaki tworzy umowa o roboty budowlane Inwestor i Wykonawca zajmują wobec siebie wzajemnie pozycję wierzyciela i dłużnika. Wydaje się, że wszystkie obowiązki należące do pierwszej z wymienionych kategorii w stosunku prawnym umowy o roboty budowlane, Inwestor wykonuje, jako wierzyciel wobec Wykonawcy będącego dłużnikiem. Z kolei obowiązki z kategorii drugiej Inwestor wykonuje, jako dłużnik. Innymi słowy, zarówno z tytułu zapłaty należnego Wykonawcy wynagrodzenia, jak i poprzedzającego go odbioru robót, Inwestor jest dłużnikiem Wykonawcy, a Wykonawca wierzycielem Inwestora. Inwestor, jako dłużnik Wykonawcy powinien, zatem dokonać odbioru i zapłacić umówione wynagrodzenie, czyli wykonać swoje zobowiązanie zgodnie z jego treścią, w sposób odpowiadający jego celowi społeczno – gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom vide art. 354 § 1KC. Ujęcie obowiązku dokonania odbioru przez Inwestora wprost w przepisach prawa przemawia jednoznacznie za kwalifikowaniem Inwestora w tym przypadku, jako dłużnika Wykonawcy. Koncepcja ta jest również uzasadniona aksjologicznie, gdyż sankcje będące następstwem zwłoki dłużnika są dalej idące, niż konsekwencje związane ze zwłoką wierzyciela. Przyjęcie tej koncepcji oznacza, zatem, zaostrzenie odpowiedzialności Inwestora zmierzające do silniejszej ochrony uprawnień Wykonawcy, który należycie i terminowo wykonał swoje zobowiązanie. Ochrona osoby należycie wykonującej swoje zobowiązanie jest natomiast wartością samą w sobie, którą prawo chroni. Jest to koncepcja uwzględniająca wspomniane już zasady współżycia społecznego, czyli etyczny, moralny wymiar współczesnego prawa. Skoro dokonanie odbioru jest obowiązkiem Inwestora, i to obciążającym go, jako dłużnika, to należy przyjąć, że Wykonawca, jako wierzyciel może żądać jego wykonania. Silniejsza ochrona Wykonawcy, jako wierzyciela Inwestora w kwestii odbioru, oznacza, bowiem możliwość żądania wykonania świadczenia i naprawienia wynikłej z niewykonania szkody, a nawet odstąpienia od Umowy vide art. 477 i art. 494 KC. Żądania, o których mowa, aktualizują się w przypadku zwłoki dłużnika, czyli takiego opóźnienia w wykonaniu zobowiązania, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Co więcej, zwłoka Inwestora (dłużnika) w wykonaniu jego zobowiązania do dokonania odbioru nie może rzutować na powstanie dalej idących, kolejnych roszczeń Wykonawcy (wierzyciela), takich jak roszczenie o zapłatę należnego wynagrodzenia, albowiem faktycznie roszczenie o zapłatę wynagrodzenia jest konsekwencją wykonania zobowiązania przez Wykonawcę, jako dłużnika, a nie konsekwencją wykonania zobowiązania przez Inwestora, jako dłużnika, tj. odbioru. Fakt, że odbiór robót kwituje wykonanie zobowiązania, inaczej mówiąc potwierdza jego wykonanie nie oznacza, że odbiór staje się źródłem prawa Wykonawcy do otrzymania zapłaty. Źródłem tym pozostaje, bowiem niezmiennie należyte wykonanie zobowiązania zgodnie z jego treścią, w tym społeczno – gospodarczym przeznaczeniem, czyli należyte wykonanie zleconych robót budowlanych. Innymi słowy, obowiązki Wykonawcy, jako dłużnika przekładają się na jego prawa, jako wierzyciela. Obowiązki Inwestora, jako dłużnika pozostają na nie bez wpływu. Wobec powyższego sądy powszechne kontynuują linię orzeczniczą wskazaną w przywołanym na wstępie niniejszego opracowania Wyroku SN z 1998r., stwierdzając np. w Wyrok SA w Katowicach z dnia sygn. akt.: I ACa 1027 / 99, że Odbiór robót jest elementem przełomowym w stosunkach pomiędzy stronami umowy o roboty budowlane, gdyż z jednej strony potwierdza wykonanie zobowiązania i otwiera wykonawcy prawo do żądania wynagrodzenia, bądź wskazuje na jego niewykonanie lub nienależyte wykonanie w całości lub w części wobec istnienia wad i rodzi odpowiedzialność za wady ujawnione przy odbiorze, a z drugiej strony wyznacza początek biegu terminów rękojmi za wady. (…) Podkreślić należy, że w sytuacji, gdy wymagalność roszczenia o wynagrodzenie za wykonane roboty uzależniona jest od protokolarnego odbioru robót, decydujące znaczenie ma nie tylko sporządzenie takiego protokołu, ale w razie jego braku, bądź odsunięcia tej czynności w czasie, w stosunku do okresu, w którym wykonano roboty, istotne znaczenie mają także przyczyny, które to spowodowały. W sytuacji, bowiem, kiedy zamawiający z przyczyn leżących po jego stronie uchybia obowiązkowi odbioru robót, następują skutki zwłoki po jego stronie i takie zachowanie pozostaje bez wpływu na roszczenie wykonawcy, który uprawniony jest do żądania wynagrodzenia, a roszczenie jego staje się wymagalne z chwilą, w której po spełnieniu obowiązków przez wykonawcę, odbiór winien nastąpić. W praktyce trafnie, zatem przyjmuje się dokonywanie tzw. jednostronnych protokołów odbioru robót budowlanych przez Wykonawców, jeżeli Inwestor uchyla się od dokonania obowiązku odbioru. Jednostronny protokół odbioru tworzy swego rodzaju fikcję prawną pokwitowania udzielonego Wykonawcy przez Inwestora na piśmie. Od strony praktycznej taki protokół pełni rolę porządkującą, szczególnie w sytuacji, w której faktyczne przekazanie wykonanych robót rzeczywiście nastąpiło. Uzasadnieniem prawnym dla wypłaty należnego Wykonawcy wynagrodzenia jest, bowiem wykonanie zleconych prac, a nie podpisanie protokołu. Dlatego też odbiór robót może skutecznie nastąpić również przez dokonanie faktycznego odbioru prac bez sporządzania formalnego protokołu vide Wyrok SA w Szczecinie z dnia sygn. akt.: I ACa 222 / 05. Zachodzi wtedy przypadek jednoznacznego oddzielenia czynności odbioru od potwierdzenia jego dokonania na piśmie. By obraz był pełniejszy, należy rozważyć, jakie mamy rodzaje odbiorów. Otóż w normalnym toku inwestycji budowlanej kolejne odbiory następują po sobie płynnie. Rozróżnia się trzy rodzaje odbiorów: odbiór częściowy, odbiór końcowy, odbiór ostateczny, które szerzej zostaną przedstawione poniżej. Praktyka pokazuje, że prawidłowy odbiór robót budowlanych może rodzić problemy. W szczególności chodzi o odbiór robót o bardzo złożonym charakterze. Podstawowym błędem jest brak odpowiedniego dokumentowania odbiorów częściowych i odbioru końcowego. Odbiór częściowy a odbiór części przedmiotu Umowy Zgodnie z art. 654 KC w braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. Prawidłowo należy, zatem mówić, nie tyle o częściowym odbiorze, co o częściowym przyjmowaniu robót przez inwestora. Przyjmowanie robót następuje poprzez odbiory częściowe, podlegają im w szczególności roboty zanikające lub ulegające zakryciu (np. fundamenty, instalacje), których poprawności wykonania nie będzie można sprawdzić w całości lub w pewnym zakresie na końcu inwestycji i nie należy tego pojęcia utożsamiać z odbiorem części przedmiotu umowy. Inwestor korzystając z uprawnień, jakie mu daje swoboda gospodarcza vide art. 3531 KC może umówić się z Wykonawcą, że przedmiot zamówienia będzie podzielony na części, z których każda będzie przedmiotem osobnego odbioru końcowego. Zgodnie z orzecznictwem sądowym i doktryną, za „część” uważa się obiekt budowlany lub jego część, który po odbiorze końcowym nadaje się do użytkowania lub eksploatacji niezależnie od innych części opisanych w Umowie. Niejednokrotnie Strony Umowy o roboty budowlane nazywają ten sposób realizacji umowy – realizacją etapową lub etapowaniem umowy. Podział przedmiotu zamówienia na części jest korzystny zarówno dla Inwestora, jak też dla Wykonawcy, gdyż: Inwestor otrzymuje możliwość wcześniejszego korzystania z kapitału zaangażowanego w budowę; Wykonawca przez „skrócenie” terminu rękojmi i / lub gwarancji jakości dla obiektów lub ich części przejętych do użytkowania przez Inwestora. Termin rękojmi i / lub gwarancji jakości rozpoczyna się następnego dnia po odbiorze końcowym wyodrębnionej w umowie części. Procedura odbioru końcowego części jest taka sama jak dla odbioru końcowego całego przedmiotu umowy, tzn. rozpoczyna się od pisemnego oświadczenia kierownika budowy o gotowości do odbioru (części). Obiekty lub ich część odebrane wcześniej (przed odbiorem ostatniej części), nie są przedmiotem ponownego odbioru przy odbiorze ostatniej części. Z reguły w imieniu Inwestora, odbioru częściowego dokonuje inspektor nadzoru inwestorskiego. Warto określić w Umowie, czy od daty odbioru częściowego rozpoczyna się także okres rękojmi i gwarancji. Należy pamiętać, że jeżeli odebrane częściowo przez Inwestora prace, pozostają nadal pod kontrolą Wykonawcy, na Inwestora nie przechodzi ryzyko i odpowiedzialność, bo to Wykonawca jest nadal odpowiedzialny za powierzony mu teren budowy. Strony umowy o roboty budowlane mogą określić w jej treści sposób oraz skutki dokonywania odbiorów częściowych w inny sposób niż przepisy kodeksu cywilnego. Strony mogą w ogóle wyłączyć możliwość częściowego przyjmowania robót budowlanych i umówić się jedynie na odbiór końcowy. O częściowym przyjmowaniu robót przez Inwestora mowa również w prawie budowlanym, zgodnie, z którym jednym z podstawowych obowiązków kierownika budowy jest zgłaszanie Inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających. Obowiązki cywilnoprawne Inwestora mogą, zatem być rozbieżne z obowiązkami kierownika budowy, dla którego obowiązek odbioru robót zanikających ma charakter bezwzględny. Wykonane roboty budowlane zgłaszane systematycznie do odbioru Inwestorowi przez kierownika budowy, nie muszą rodzić po stronie Inwestora obowiązku zapłaty odpowiedniej części wynagrodzenia wykonawcy. Częściowe przyjmowanie robót przez Inwestora ma znaczenie dla bieżącego finansowania Wykonawcy. Wielu Wykonawców uzależnia przystąpienie do inwestycji właśnie od możliwości częściowego przyjmowania prac przez Inwestora. Częściowe rozliczanie inwestycji jest również dla Wykonawcy bezpieczniejsze ekonomicznie. Częściowy odbiór robót budowlanych nie zwalnia Wykonawcy w tej części z jego zobowiązania umownego. Zgodnie z wyrokiem SN z dnia sygn. akt.: II CSK 645 / 13 nie można częściowego rozliczenia robót dokonywanego po oddaniu części robót traktować, jako wygaśnięcia zobowiązania w tej części. SN wskazuje, że przyjmowanie kolejnych części obiektu budowlanego nie ma charakteru ostatecznego, z tego względu, że zawsze konieczna jest późniejsza ocena całego, gotowego już rezultatu robót budowlanych. Zdaniem SN, nie można, zatem uznać, że wobec zapłacenia przez Inwestora faktur częściowych, tę część robót należy uznać za rozliczoną. Powyższe stanowisko SN ma sens, jeżeli spojrzymy na zakontraktowane roboty budowlane, jako na jedną całość. Użyteczność wykonanego obiektu budowlanego może być najczęściej oceniona w sposób prawidłowy dopiero po odbiorze końcowym, w którym zestawione zostają ze sobą wszystkie elementy oddanego obiektu. Odbiór końcowy Poprzez odbiór końcowy następuje przekazanie przez Wykonawcę wybudowanego obiektu Inwestorowi. Odbierającym gotowy budynek powinna być osoba mająca uprawnienia budowlane do kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjnej. Przedstawiciel Inwestora do pomocy może zaangażować przy odbiorze osoby mające uprawnienia budowlane w specjalnościach na przykład instalacyjnych (kanalizacyjnych, cieplnych, wentylacyjnych i gazowych). Odbiorowi końcowemu towarzyszy skompletowanie dokumentacji wykonawczej i powykonawczej, pozwoleń na użytkowanie obiektu, gwarancji dla poszczególnych maszyn i urządzeń, zaświadczeń od organów kontroli technicznej a także uporządkowanie terenu inwestycji. Przy odbiorze końcowym Strony muszą dokonać prób pozwalających stwierdzić czy maszyny i urządzenia tam zamontowane działają poprawnie, czy obiekt funkcjonuje zgodnie z założeniami, konieczne jest także szkolenie osób związanych z użytkowaniem obiektu. Inaczej niż w przypadku odbioru częściowego, odbiór końcowy rozpoczyna bieg rękojmi i gwarancji dla całej inwestycji a także zamontowanych tam urządzeń, dlatego w umowach z podwykonawcami i dostawcami urządzeń winny znaleźć się postanowienia ujednolicające bieg początku rękojmi i gwarancji. Odbiór końcowy jest dokonywany na piśmie w formie protokołu, wymienia się w nim ewentualne wady i usterki oraz wskazuje czas, w jakim Wykonawca powinien je usunąć. Odbiór ostateczny Inwestor przed upływem terminu rękojmi czy gwarancji jakości, a przed terminem zwrotu (zwolnienia) kaucji gwarancyjnej (30% zabezpieczenia należytego wykonania Umowy), powinien wezwać Wykonawcę do udziału w „przeglądzie pogwarancyjnym”. Przegląd pogwarancyjny nie wyklucza obowiązku zgłaszania przez Inwestora (w okresie rękojmi czy gwarancji jakości) wad, które się ujawnią w okresie rękojmi. W przypadku, kiedy Inwestor nie wykonuje tego obowiązku, a wada wykryta a niezgłoszona do naprawy przez Wykonawcę spowoduje powstanie innych wad i strat Inwestora, Wykonawca nie odpowiada za szkody z tym związane. Odbiór pogwarancyjny powinien mieć charakter dwustronny, a w przeglądzie pogwarancyjnym powinni uczestniczyć: projektant, kierownik budowy i kierownicy robót, inspektor nadzoru inwestorskiego, użytkownik. Przy odbiorze pogwarancyjnym należy uwzględnić normalne zużycie przyborów i wyposażenia technicznego obiektu budowlanego, na które termin gwarancji już minął wcześniej. Strony protokolarnie wskazują usterki, a w razie ich usunięcia lub braku usterek, Wykonawca otrzymuje od Inwestora dokument poświadczający odbiór ostateczny wolnego od wad obiektu budowlanego. Tak, więc z przeglądu pogwarancyjnego należy sporządzić dokument, w którym powinna dominować treść techniczna oceny, jakości wykonania. W przypadku, kiedy w czasie odbioru pogwarancyjnego ujawnione zostaną wady, których wcześniej nie dało się wykryć pomimo staranności Inwestora, wady te (nazywane usterkami, aby obniżyć ich znaczenie przy ocenie, jakości wykonania) powinny być ujawnione w dokumencie z przeglądu pogwarancyjnego i po uzgodnieniu z Inwestorem i wykonawcą robót, ustalony termin ich usunięcia. Wraz z odbiorem ostatecznym winno nastąpić pełne rozliczenie Stron Umowy. Dokonywany jest zwrot zatrzymanych kwot kaucji lub gwarancji zapłaty, zatrzymanych na zabezpieczenie terminowego usunięcia wad. Z praktyki wiadomo, że spory powstałe w czasie przeglądu pogwarancyjnego dotyczą dwóch spraw: zwłoki Inwestora w zgłoszeniu wad ukrytych w okresie rękojmi i gwarancji, jakości, oraz oceny Inwestora „wady”, która według Wykonawcy jest wynikiem „normalnego zużycia” lub upływu gwarancji jakości na urządzenia będące elementem obiektu budowlanego. Konflikty na tym tle są trudne i w przypadku sporów sądowych wymagają ocen biegłych sądowych, które są kosztowne, co najmniej dla jednej ze stron. Popatrzmy teraz, jak wyglądają odbiory z punktu widzenia Inwestora. Otóż powstaje pytanie, czy Inwestor w każdym przypadku, gdy Wykonawca zgłosi gotowość oddania wykonanych robót, ma obowiązek dokonać odbioru. Na ten temat wypowiedział się SN w przywołanym już powyżej Wyroku SN z dnia sygn. akt.: II CKN 28 / 97, w którym stwierdził, że jeżeli Wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, Inwestor obowiązany jest dokonać ich odbioru niezależnie od tego czy wady obiektu są istotne czy też nieistotne, uniezależniając tym samym obowiązek Inwestora od charakteru ujawnionych wad. Zgodnie ze stanowiskiem SN w protokole odbioru, stanowiącym pokwitowanie spełnienia świadczenia, niezbędne jest zawarcie ustaleń poczynionych co, do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad wraz z ewentualnymi terminami ich usunięcia. W protokole może też znaleźć się oświadczenie Inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności Wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze. Stanowisko to nie uwzględnia interesu Inwestora, który musi odebrać roboty budowlane pomimo wiedzy o istniejących wadach. W takim wypadku wyłączona jest, bowiem możliwość skorzystania z uprawnień wynikających z rękojmi. Zgodnie z przepisami o rękojmi przy umowie sprzedaży, (które mają odpowiednie zastosowanie do robót budowlanych), gdy przedmiotem sprzedaży są rzeczy oznaczone tylko, co do gatunku, albo rzeczy mające powstać w przyszłości (w powyższym przypadku obiekt budowlany), sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili wydania rzeczy. Istnieje również pogląd, w którym podkreśla się, że samo oddanie obiektu budowlanego przez Wykonawcę nie może być utożsamiane z obiorem przez Inwestora. Wskazuje się, że odbiór robót budowlanych ma charakter nie tylko faktyczny (objęcie w posiadanie wykonanych robót przez Inwestora), ale także kierunkowy, aprobujący. Odbiór powinien oznaczać, że Inwestor akceptuje sposób wykonania zleconych robót budowlanych, zwalniając jednocześnie Wykonawcę z wykonanego świadczenia. Pogląd powyższy opiera się na odpowiednim stosowaniu do robót budowlanych przepisów regulujących umowę o dzieło. Zgodnie z tymi przepisami Inwestor obowiązany jest odebrać dzieło, które Wykonawca wydaje mu zgodnie ze swym zobowiązaniem. Do powstania obowiązku odbioru robót budowlanych dochodziłoby, zatem tylko w wypadku, gdy są one zgodne z umową, czyli wolne od wad. Wydaje się, że właściwe rozwiązanie tej kontrowersyjnej kwestii leży po środku. Z jednej strony obciążenie Inwestora absolutnym obowiązkiem odbioru robót budowlanych bez względu na poprawność ich wykonania nie było by właściwym rozwiązaniem. Z drugiej strony oddanie Inwestorowi pełnej dowolności w odbiorze robót, co do oceny ich niewadliwości narażałoby Wykonawcę na nieuzasadnioną zwłokę Inwestora z dokonaniem odbioru. W zakresie odbiorów należy wziąć pod uwagę istotność wad występujących w chwili odbioru. Jeżeli wady te są na tyle nieistotne, że obiekt można normalnie użytkować, Inwestor nie może odmówić odbioru. Odwrotnie, jeżeli wady byłyby na tyle istotne, że normalne użytkowanie obiektu budowlanego byłoby wyłączone, Inwestor zachowuje prawo do powstrzymania się z dokonaniem odbioru. Odbiór obiektu budowlanego z usterkami nie musi wyłączać uprawnień Inwestora z tytułu rękojmi. Nic nie stoi, bowiem na przeszkodzie uregulowaniu tej kwestii w umowie o roboty budowlane. Strony umowy mogą umówić się, że w przypadku występowania w chwili odbioru nieistotnych wad Inwestor nie traci uprawnień z tytułu rękojmi. Zgodnie, bowiem z przepisami o rękojmi, Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Takie stanowisko znalazło odbicie w najnowszym orzecznictwie SN. Zgodnie z Wyrokiem SN z dnia sygn. akt.: II CKN 476 / 12 w sytuacji, gdy wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych wykonanych zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej inwestor jest zobowiązany do ich odbioru. W protokole odbioru niezbędne jest, więc zawarcie ustaleń, co, do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad z terminami ich usunięcia lub oświadczeniem Inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności Wykonawcy na podstawie rękojmi. Inwestor może odmówić odbioru jedynie w przypadku, gdy przedmiot zamówienia został wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady będą na tyle istotne, że obiekt nie nadaje się do użytkowania. Jako wady istotne uznaje się przy tym zarówno usterki nie dające się usunąć, jak i usterki dające się usunąć vide SN w Wyroku z dnia sygn. akt.: I CKN 957 / 97. Powyższe stanowisko znalazło potwierdzenie w orzecznictwie sądów powszechnych. Odbiór robót budowlanych wykonywanych w ramach zamówień publicznych Prawo zamówień publicznych w pewien sposób wpływa na kwestie odbiorów robót budowlanych wykonywanych zgodnie z reżimem tej Ustawy. Nowelizacja z wprowadziła do prawa zamówień publicznych przepisy, które mają za zadanie chronić podwykonawców. Przepisy te pośrednio dotykają odbiorów. Zgodnie z wprowadzonym art. 143a ust. 1 Ustawy PZP w przypadku zamówień na roboty budowlane, których termin wykonywania jest dłuższy niż 12 miesięcy, jeżeli umowa przewiduje zapłatę: wynagrodzenia należnego wykonawcy w częściach – warunkiem zapłaty przez zamawiającego drugiej i następnych części należnego wynagrodzenia za odebrane roboty budowlane jest przedstawienie dowodów zapłaty wymagalnego wynagrodzenia podwykonawcom i dalszym podwykonawcom biorącym udział w realizacji odebranych robót budowlanych; całości wynagrodzenia należnego wykonawcy po wykonaniu całości robót budowlanych – zamawiający jest obowiązany przewidzieć udzielanie zaliczek, przy czym udzielanie kolejnych zaliczek przez zamawiającego wymaga przedstawienia dowodów zapłaty wymagalnego wynagrodzenia podwykonawcom i dalszym podwykonawcom, biorącym udział w realizacji części zamówienia, za którą zaliczka została wypłacona. Regulacja powyższa ma duże znaczenie dla Wykonawców posługujących się podwykonawcami przy realizacji zamówienia publicznego. Jeżeli Umowa o roboty budowlane przewiduje możliwość częściowego rozliczania robót, protokoły częściowego odbioru nie są jedynym dokumentem wymaganym w celu wypłaty należnej części wynagrodzenia. Wykonawca musi dodatkowo rozliczyć się podwykonawcami w powyższym zakresie i przedstawić dowód rozliczenia inwestorowi. W przypadku, gdy umowa przewiduje jedynie rozliczenie końcowe (zapłata całości wynagrodzenia po wykonaniu całości robót) Ustawa wprost przewiduje obowiązek zaliczkowania Wykonawcy, jednak pod warunkiem dokonania odpowiednich rozliczeń z podwykonawcami. Z kolei sposób dokumentowania odbioru robót budowlanych objętych zakresem stosowania Ustawy PZP, reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno – użytkowego. Inwestor i Wykonawca – o czym była mowa powyżej – mogą w Umowie określić sposób dokonywania odbiorów częściowych, na przykład uzależniając skuteczność odbioru od podpisu na protokole przedstawiciela Wykonawcy, kierownika robót oraz inspektora nadzoru inwestorskiego (bądź innego przedstawiciela Inwestora). Na inspektorze nadzoru, zgodnie z prawem budowlanym, spoczywa wręcz obowiązek odbioru robót ulegających zakryciu i zanikających oraz potwierdzanie faktycznie wykonanych robót. W przypadku, gdy protokół podpisany zostanie jedynie przez przedstawicieli Wykonawcy (tzw. odbiór jednostronny, o którym szerzej poniżej) najczęściej trudno będzie wykazać jego prawidłowość, szczególnie na drodze sądowej w przypadku sporu, co do zapłaty wynagrodzenia. Bardzo ważny jest dobór odpowiedzialnego i sumiennego kierownika budowy, którego obowiązkiem jest właściwe dokumentowanie procesu inwestycyjnego, w szczególności w zakresie odbiorów. Szczególne znaczenie ma odbiór końcowy, który powinien być stwierdzony na piśmie w formie protokołu podpisanego przez obie Strony. W protokole odbioru końcowego powinny znaleźć się adnotacje dotyczące występujących usterek. Dokładny spis usterek ma znaczenie głównie dla Inwestora, daje mu, bowiem pełny obraz możliwości w zakresie skorzystania z uprawnień z tytułu rękojmi. Odbiór robót budowlanych ma zasadnicze znaczenie dla rozliczeń między Stronami kontraktu budowlanego. W uwagi na wzajemny charakter umowy o roboty budowlane, z chwilą odbioru aktualizuje się uprawnienie Wykonawcy do żądania od Inwestora wynagrodzenia, bądź części niewypłaconego jeszcze wynagrodzenia (część wynagrodzenia mogła zostać wypłacona już wcześniej w związku z odbiorami częściowymi). Zgodnie z wyrokiem SN z dnia sygn. akt.: III CRN 500 / 90 termin przedawnienia roszczeń odszkodowawczych powstałych w wyniku nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane obiektu odebranego przez inwestora rozpoczyna bieg od dnia odbioru, a nie stwierdzenia przez inwestora wady rodzącej obowiązek odszkodowawczy wykonawcy. Stanowisko takie SN uzasadnia tym, że początek biegu terminu przedawnienia od stwierdzenia wady przez Inwestora nie może odbywać się bez jakiegokolwiek ograniczenia w czasie. Przyjęcie innego stanowiska prowadziłoby do sytuacji, w której strony pozostawałyby przez dziesiątki lat w niepewności, co do swej sytuacji prawnej. Dlatego też dla Inwestora istotne jest jak najdokładniejsze wskazanie usterek w protokole odbioru końcowego. Odbiór robót budowlanych jest również istotny z uwagi na odpowiedzialność za szkody wynikłe na terenie budowy. Zgodnie, bowiem z art. 652 KC, jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie. W przypadku problemów Wykonawcy z oddaniem obiektu budowlanego, chwila końcowego odbioru stanowi natomiast graniczny punkt dla możliwości dalszego naliczania przez Inwestora kar umownych za zwłokę. Powyżej po wielokroć wskazywano, iż brak podpisanego protokołu odbioru nie stoi na przeszkodzie zaktualizowaniu się po stronie Wykonawcy, roszczenia wobec Inwestora o zapłatę. W takim razie, należy odpowiedzieć sobie na pytanie: czy w końcu podpisany protokół odbioru, jako twór fizyczny np. w formie papierowej jest istotny czy może jednak nie jest istotny dla Stron Umowy o roboty budowlane. Jak już wiemy, przepisy nie nakładają obowiązku sporządzenia protokołu odbioru przedmiotu Umowy o roboty budowlane. Prawo budowlane uznaje sporządzone protokoły odbiorów częściowych i końcowych za element dokumentacji budowy, jednak nie nakłada obowiązku ich sporządzania. Jednak zgodnie z art. 462 KC każdy Wykonawca spełniający świadczenie może domagać się spisania protokołu, traktując go, jako formę pokwitowania. W praktyce trudno wyobrazić sobie odbiór budowy bez spisania protokołu odbioru. Protokół stanowi pokwitowanie spełnienia świadczenia i podstawę dokonania rozliczeń Stron. Niezbędne jest zawarcie w nim ustaleń poczynionych co, do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad wraz z ewentualnymi terminami ich usunięcia lub oświadczeniem Inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności Wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze. Jednak nie można wykluczyć, że w okolicznościach konkretnej sprawy może dojść do faktycznego odbioru obiektu bez sporządzenia formalnego protokołu. Jeżeli nastąpiło faktyczne odebranie robót budowlanych bez sporządzenia protokołu, to skutki prawne, jakie związane są z odbiorem, należy liczyć od chwili oddania przedmiotu Umowy, nawet gdyby po pewnym czasie został sporządzony protokół dokumentujący fakt odbioru. Kolejnym istotnym elementem w protokołach odbiorów są podpisy Stron. Protokoły muszą być koniecznie podpisane przez osoby, które uczestniczyły w odbiorze. Bezwzględnie muszą na protokole odbioru zaleźć się podpisy Stron Umowy o roboty budowlane lub ich przedstawicieli. Brak podpisów spowoduje, że dokument taki w ogóle nie będzie mógł być uznany za protokół odbioru. Odmowa podpisania protokołu odbioru przez jedną ze Stron Umowy o roboty budowlane jest równoznaczna z odmową uczestnictwa w czynnościach odbioru i stanowi poważne naruszenie obowiązków Stron. W tym miejscu szerzej należy omówić wspomniany już wcześniej protokół jednostronny. Protokół jednostronny Generalnie zarówno odbiór jednostronny jak i protokół jednostronny jest formułą, która powinna się zdarzać w miarę możliwości jak najrzadziej. Zdarza się, że inwestor nie reaguje na wpis do dziennika budowy o gotowości do odbioru, nie powołuje komisji odbioru, nie reaguje na wezwania do odbioru. W tych warunkach Wykonawca: wzywa Inwestora do odbioru końcowego wyznaczając Inwestorowi czas na powołanie komisji odbioru i przeprowadzenie odbioru, zastrzegając w wezwaniu, że po bezskutecznym upływie tego terminu dokona „odbioru” jednostronnego. Odbiór jednostronny polega na komisyjnym sprawdzeniu przez Wykonawcę ilości i jakości wykonanych robót oraz kompletności dokumentów wymaganych przy zgłoszeniu obiektu do użytkowania vide art. 57 Ustawy Prawo budowlane. Odmowa uczestnictwa w czynnościach odbioru robót budowlanych i odmowa podpisania protokołu odbioru robót budowlanych (tj. odmowa nieuzasadniona lub nieusprawiedliwiona) stanowi naruszenie obowiązków po stronie Inwestora. Oznacza także złamanie podstawowej zasady prawa cywilnego, zobowiązującej wierzyciela każdej umowy (a zatem także Inwestora) do współdziałania z dłużnikiem przy całkowitym wykonaniu zobowiązania. W Umowie Strony powinny też określić skutki prawne uchybienia którejkolwiek ze Stron swoim obowiązkom, które doprowadzi do uniemożliwienia dokonania odbioru w ustalonym terminie lub do jego opóźnienia. W szczególności wskazane byłoby zapisanie w Umowie postanowienia, że niestawienie się Inwestora lub jego odpowiednio umocowanego przedstawiciela w wyznaczonym czasie i miejscu odbioru, upoważni Wykonawcę do spisania protokołu z tzw. jednostronnego odbioru. W takim protokole powinien zostać ustalony stan przedmiotu odbioru, który najlepiej by został ustalony komisyjnie. W Umowie należy też zapisać, że gdy już dojdzie do sporządzenia protokołu jednostronnego odbioru, będzie on mógł stanowić podstawę do wystawienia faktury i żądania zapłaty wynagrodzenia przez wykonawcę. Nawet, jeżeli w Umowie o roboty budowlane, Strony nie przewidziały prawa jednej ze Stron do sporządzenia protokołu jednostronnego odbioru, to wskazane jest mimo wszystko, powołanie komisji (najlepiej w skład, której wejdą osoby niezależne od Wykonawcy np. rzeczoznawcy) i określenie przedmiotu odbioru. Takie postępowanie pomoże Wykonawcy uchylić się od skutków prawnych ewentualnych zarzutów Inwestora wobec Wykonawcy (np. kar umownych za zwłokę w oddaniu przedmiotu umowy), a także ułatwi dochodzenie odsetek za opóźnienie w zapłacie wynagrodzenia oraz kar umownych zastrzeżonych na wypadek zwłoki w dokonaniu odbioru, a gdy kar umownych nie zastrzeżono, dochodzenie ewentualnych kosztów poniesionych przez Wykonawcę w czasie, gdy Inwestor pozostawał w zwłoce z odbiorem robót. Przy jednostronnym odbiorze dokonanym przez Wykonawcę, termin rękojmi czy gwarancji jakości rozpocznie swój bieg od następnego dnia po jednostronnym odbiorze przez Wykonawcę. Niestety odbiór jednostronny dokonany przez Wykonawcę jest czynnością ryzykowną przy odbiorach robót budowlanych (o dużym stopniu skomplikowania technicznego), gdyż Inwestor broniąc się przed konsekwencjami, o których mowa wyżej, zazwyczaj po odebraniu od Wykonawcy protokołu z odbioru jednostronnego dokonanego przez Wykonawcę, następnego dnia powołuje swoją komisję odbioru, do udziału w pracach, której wzywa Wykonawcę i w czasie tego odbioru (z udziałem Wykonawcy lub bez jego udziału) wpisuje do protokołu uwagi o niekompletności dokumentacji obiektu budowlanego, jego wadach jawnych uniemożliwiających zgłoszenie do użytkowania lub podjęcia eksploatacji, co czyni, żeby odbiór jednostronny Wykonawcy był nieskuteczny. Wykonawca broniąc się przed tymi zarzutami może powołać się na orzecznictwo sądowe (w tym przywołany wyżej Wyrok SN z 1997r.) nakazujące Inwestorowi odbiór wykonanych robót z wadami nieistotnymi dla jego eksploatacji czy użytkowania i wykazanie, że np. niekompletność obiektu budowlanego obciąża Inwestora, którego dokumentacja projektowa oraz przepisy techniczno – budowlane nie przewidywały wykonania robót, na które obecnie wskazuje Inwestor, kwestionując ich kompletność, lub też na korespondencję Wykonawcy kierowaną do Inwestora, w treści, której Wykonawca informował Inwestora, że jego dokumentacja projektowa nie przewiduje wykonania robót istotnych dla kompletności obiektu budowlanego. W warunkach, kiedy Inwestorowi nie zależy na odbiorze gotowego do odbioru obiektu budowlanego (przedmiotu umowy), jedynym rozwiązaniem jest skierowanie sprawy do rozstrzygnięcia przez sąd (o zapłatę za roboty wyszczególnione w fakturze końcowej), ale i wtedy przed skierowaniem sprawy do sądu, Wykonawca jest obowiązany dwukrotnie wzywać Inwestora do zapłaty za roboty wymienione w fakturze końcowej. W praktyce najczęściej zdarzają się odbiory jednostronne dokonane przez Wykonawcę. Ale zdarzają się też odbiory jednostronne dokonane przez Inwestora. Tego typu odbiory należą do wyjątków a to, dlatego, że przede wszystkim to Wykonawcy zależy, aby niebezpieczeństwo przypadkowej utraty przedmiotu umowy (np. w wyniku pożaru), pogorszenie jego jakości, przeszło na Inwestora. Po jednostronnym odbiorze robót przez Inwestora, nawet w przypadku niekompletności przedmiotu umowy Wykonawca może być wezwany przez Inwestora do likwidacji placu budowy oraz wystawienia faktury końcowej vide art. 644 KC. Z odbiorem niezakończonych robót budowlanych składających się na obiekt budowlany, możemy mieć do czynienia, kiedy: spełnione zostaną przesłanki zapisane w art. 635 KC tzn., gdy Wykonawca pozostaje w zwłoce w wykonaniu przedmiotu umowy tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał go ukończyć w czasie umówionym; spełniona zostanie przesłanka art. 636 KC tzn., że Wykonawca wykonuje roboty składające się na obiekt budowlany w sposób wadliwy (sprzecznie z przepisami techniczno – budowlanymi i zasadami wiedzy technicznej) oraz nie reaguje na uwagi Inwestora. Zgodnie z zasadą prawną opisaną w art. 6 KC na Inwestorze spoczywa obowiązek przeprowadzenia dowodu w obydwu wyżej wymienionych przypadkach. Z odbiorem jednostronnym dokonanym przez Inwestora możemy się spotkać, kiedy w czasie wykonywania robót na budowie Wykonawca ogłosił upadłość. W przypadku, o którym mowa wyżej, Inwestor powinien dokonać komisyjnego ustalenia stanu robót i wynagrodzenia Wykonawcy za wykonane roboty i ten stan ujawnić syndykowi masy upadłości. Wypłata ostatniej części wynagrodzenia za wykonane roboty Wykonawcy (czy Podwykonawcy za zgodą Wykonawcy) może narazić Inwestora na dodatkowe koszty, gdy syndyk wcześniej zawiadomił Inwestora o zabezpieczeniu wynagrodzenia przysługującego temu Wykonawcy na przedmiotowej budowie, na poczet długów Wykonawcy. Reasumując: Gdyby w sytuacji faktycznego przedstawienia prac do odbioru, a tym bardziej w przypadku przyjęcia wykonywanego obiektu do użytkowania przez Inwestora, uzależniać należne Wykonawcy wynagrodzenie od sporządzenia dwustronnego, pisemnego protokołu, (…) Inwestor korzystałby z wybudowanego obiektu bez zapłaty wynagrodzenia na rzecz Wykonawcy, czego akceptować nie sposób vide Wyrok SN z dnia sygn. akt.: II CKN 446 / 97. Ta jednoznaczna teza pozwala na dokonanie prawidłowej wykładni przepisów, oddając ducha prawa cywilnego, które chroni nie tylko osoby staranne, ale i uczciwe. Szkoda, że tak często się o tym zapomina. Pamiętajmy wiec, że gdy Inwestor z przyczyn leżących po jego stronie nie dopełni obowiązku odbioru robót, pozostaje w zwłoce, co jest bez wpływu na roszczenie Wykonawcy, który uprawniony jest do żądania wynagrodzenia. Roszczenie Wykonawcy staje się wymagalne z chwilą, w której po spełnieniu obowiązków określonych w umowie, odbiór ma nastąpić a nie kiedy nastąpił. W myśl KC za wykonanie zlecenia, do którego było się zobowiązanym, zleceniodawca ma obowiązek wypłacić wynagrodzenie (czy inne świadczenie). Możliwość domagania się zapłaty wynika wyłącznie z wykonania zobowiązania, a nie z potwierdzenia tego faktu jakimś dokumentem. Jako ciekawostkę można dodać, że Inwestor nie będzie zobowiązany do zapłaty, nawet, jeśli sam podpisze protokół odbioru prac, których de facto nie wykonano. Jeżeli Inwestor nie chce zapłacić, argumentując, że przedmiot umowy został źle wykonany, pozostaje droga sądowa i pozwanie o zapłatę. Oczywiście w sądzie trzeba będzie udowodnić swoje racje. Dlatego stosowanie protokołów jednostronnych ma znaczenie wyłącznie psychologiczne, ale czasem okazują się pomocne, umowna możliwość sporządzenia takiego protokołu, bywa, bowiem motywująca dla strony zwlekającej z odbiorem. Podczas negocjacji umowy nie warto jednak stawiać kwestii tego zapisu na ostrzu noża. Ten dokument nie daje podstaw do żadnego prawniczego wybiegu, umożliwiającego uzyskanie zapłaty. Opracowanie: Sabina Szafraniecdokumentów upoważnia Zamawiającego do odmowy podpisania protokołu odbioru końcowego robót. Protokół odbioru robót powinien stwierdzić brak wad wykonanych robót. § 13 1.Wynagrodzenie Wykonawcy zostanie zapłacone według następujących zasad: - na podstawie faktury końcowej po protokolarnym odbiorze przedmiotu robót -
Pytanie Jestem osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług budowlanych, np. wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, instalacji do wystawianych faktur sprzedaży powinienem w dalszym ciągu dołączać protokoły odbioru? Odpowiedź Do celów podatkowych organy podatkowe podkreślają, iż nie ma obecnie konieczności dołączać protokoły odbioru do wystawianych faktur sprzedaży z tytułu wykonania usług budowlanych lub budowlano–montażowych. Uzasadnienie Kwestie wystawiania faktur reguluje art. 106-108 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - dalej Ze względów praktycznych niecelowym jest przytaczać te przepisy w ich pełnym brzmieniu, dość stwierdzić, że ani w przywołanym rozdziale, ani w żadnej innej regulacji jak też w załącznikach do tej ustawy nie sformułowano prawnego obowiązku dołączania protokołów odbioru do wystawianych faktur sprzedaży z tytułu wykonania usług budowlanych lub budowlano – montażowych. Dodać warto, że do dn. 31 grudnia 2013 r. w przypadku świadczenia usług budowlanych i budowlano-montażowych obowiązek podatkowy powstawał z dniem otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wykonania usługi. Wynikało to z wówczas obowiązującego, a obecnie uchylonego art. 19 ust. 14 który odnosił się do usług budowlanych i budowlano-montażowych przyjmowanych częściowo, których odbiór był dokonywany na podstawie protokołów zdawczo-odbiorczych. Ponadto praktyką było, że protokoły odbioru prac były uznawane przez organy fiskalne za dokumenty potwierdzające zakończenie prac, a więc wskazujące dzień wykonania usługi. Tytułem przykładu tak stwierdził dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji prawa podatkowego z dn. 18 marca 2013 r., IBPP2/443-1253/12/WN. Jednak w obecnym brzmieniu nie ma takiego przepisu, który wiązałby datę (dzień) wykonania usługi z protokołem, bowiem od dn. 1 stycznia 2014 r. obowiązują nowe zasady rozpoznawania obowiązku podatkowego dla usług budowlanych i budowlano-montażowych. Jak wynika z broszury informacyjnej pt. Zmiany w zakresie określania momentu powstania obowiązku podatkowego w VAT od 1 stycznia 2014 r., dostępnej na stronach Ministerstwa Finansów cyt.: "O wykonaniu usług budowlanych lub budowlano-montażowych będzie decydować faktyczne wykonanie tych usług (podkr. Min. Finansów), nie zaś przyjęcie tych usług na podstawie protokołów zdawczo-odbiorczych. Protokół zdawczo-odbiorczy potwierdza fakt wykonania tych usług, jednak nie przesądza o terminie i zakresie ich wykonania." (źródło: Podsumowując – do celów podatkowych organy podatkowe podkreślają, iż nie ma obecnie konieczności dołączać protokoły odbioru do wystawianych faktur sprzedaży z tytułu wykonania usług budowlanych lub budowlano – montażowych. Odpowiedź pochodzi z programu Vademecum Głównego Księgowego Koordynacji Inwestycji. Po zweryfikowaniu dokumentacji powykonawczej oraz usunięciu usterek podpisywany jest protokół odbioru końcowego. Protokół odbioru końcowego uprawnia do rozliczenia przez wykonawcę etapu prac budowlanych. Akceptacja protokołu odbioru bez zastrzeżeń przez obie Strony, oznacza przyjęcie przedmiotu zamówienia i Protokół odbioru robót – o czym pamiętać odbierając roboty budowlane? Jako Inwestor powinieneś zweryfikować poprawność oraz jakość prac wykonanych przez firmę budowlaną przed akceptacją faktury od Wykonawcy za wykonane prace. Protokół odbioru robót jest wspólnym oświadczeniem stron o jakości wykonanych prac oraz o ewentualnych niezgodnościach. Protokół odbioru powinien być podstawą do wystawienia faktury przez Wykonawcę oraz być dla niego podstawą do rozpoczęcia kolejnego etapu prac. W dalszej części artykułu znajdziesz wzór protokołu odbioru robót oraz dowiesz się co powinien zawierać kompletny protokół odbioru robót. Poznasz skład komisji odbioru robót oraz dowiesz się jak powinna wyglądać dokumentacja powykonawcza. Kiedy należy przystąpić do odbioru robót? Zwyczajowo przyjęło się, że Wykonawca powinien zgłosić się do Inwestora z prośbą o odbiór robót zanikających oraz ulegających zakryciu z co najmniej 3 dniowym wyprzedzeniem. Pod hasłem robót ulegających zakryciu rozumie się elementy, które w kolejnych etapach wykonania robót zostaną zakryte. Weryfikacja poprawności wykonania takich elementów w terminie późniejszym przestanie być możliwa. Dzieje się tak w przypadku zbrojenia stalowego, które po zabetonowaniu staje się niemożliwe do weryfikacji. Poprawność wykonania zbrojenia wpływa bezpośrednio na bezpieczeństwo oraz stan techniczny budynku. Innym przykładem robót ulegającym zakryciu są: wykonanie fundamentów przed ich zasypaniem, wykonanie izolacji pionowych oraz poziomych czy też montaż instalacji podtynkowych. Kolejnym momentem, w którym warto zdecydować się na protokólarny odbiór są kamienie milowe budowy. Kamienie milowe najczęściej związane są z wypłatą wynagrodzenia dla Wykonawcy, jako odbiór częściowy robót. Ostatnim ważnym, odbiorem jest odbiór końcowy robót. To on jest najważniejszym odbiorem dla z Inwestora i od daty jego podpisania powinien zacząć biec termin gwarancji oraz rękojmi. Podczas odbioru końcowego robót wykonawca powinien dostarczyć Ci dokumentację jakościową, czyli zbiór atestów i deklaracji na materiały zabudowane przy realizacji umowy. Jeżeli szukasz wskazówek jak podpisać Umowę na roboty budowlane, zapoznaj się z podlinkowanym przez nas artykułem, w którym opisujemy co powinna zawierać umowa na roboty budowlane, żeby zabezpieczyła Twój interes jako inwestora. Co musi zawierać protokół odbioru robót? Protokół odbioru robót powinien zawierać szczegółowe informacje dotyczące postępu prac na budowie oraz uwagi komisji dotyczące jakości wykonanych prac. Warto jednak zadbać o formalny charakter tego dokumentu, dlatego warto zawrzeć w protokole odbioru robót następujące informacje: Datę oraz miejscowość sporządzenia protokołu odbioru robót, Krótki opis przedsięwzięcia oraz numer umowy łączący inwestora, a wykonawcę, Adres inwestycji oraz dane inwestora, Zakres robót, Stan zaawansowania robót, Skład komisji odbioru robót, Ustalenia komisji oraz ewentualne niezgodności, Inne wnioski komisji Czytelny podpis członków komisji Jako inwestor nie musisz znasz się na technologii wykonywania robót. Właśnie w tym celu zatrudniłeś uprawnionych inżynierów budownictwa w postaci Kierownika Budowy oraz Inspektora Nadzoru Inwestorskiego. To oni odpowiedzialni są za ocenę techniczną jakości wykonywanych prac, biorąc tym samym odpowiedzialność za prawdziwość wspólnych oświadczeń stron. Jeżeli szukasz gotowego protokołu odbioru robót, skorzystaj z niniejszego PROTOKÓŁU ODBIORU ROBÓT. Zawiera on wszystkie podstawowe informacje, jakie powinien zawierać protokół odbioru robót. Skład komisji odbioru robót W składzie komisji odbioru robót powinien znaleźć się przede wszystkim Wykonawca, Inwestor oraz jego przedstawiciele. Do przedstawicieli Inwestora odpowiedzialnych za stan techniczny oraz ocenę jakości wykonanych prac należą: Kierownik Budowy oraz Inspektor Nadzoru Inwestorskiego. Zdarza się, że skład komisji odbioru robót inwestycji strategicznych, jak: budowa trybun, galerii handlowych, zakładów przemysłowych jest większy. W niektórych przypadkach Inwestor decyduje się zaprosić do odbioru robót wykonawców kontynuujący prace na terenie budowy, jak instalatorów oraz projektanta. Dokumentacja odbiorowa, czyli jaką dokumentację należy przygotować przed odbiorem prac? Jak wspomniałem we wcześniejszej części opracowania jako inwestor powinieneś otrzymać od wykonawcy dokumentację jakościową na strategiczne, kluczowe materiały które wykorzystał do realizacji umowy. Niezależnie od tego, czy wykonawca buduje dla Ciebie dom, inwestycje z zakresu budownictwa przemysłowego, czy też budynek użyteczności publicznej, dokumentacja jakościowa w każdym z tych przypadków jest tak samo ważna. To dokumentacja jakościowa jest świadectwem jakości materiałów wykorzystanych do budowy oraz ich właściwości przeciwpożarowych, wytrzymałościowych oraz izolacyjnych. W skład dokumentacji jakościowej wchodzą: Deklaracje właściwości użytkowych, Aprobaty techniczne, Atesty, Certyfikaty, Instrukcje obsługi, Oświadczenia gwarancyjne oraz serwisowe. Warto zwrócić się z prośbą do firmy budowlanej o zawarcie w dokumentacji jakościowej informacji o rodzaju zastosowanych płytek, paneli, farb, lakierów, tynków oraz ich wariantów kolorystycznych oraz strukturalnych. Błędy to rzecz ludzka, a niestety uszkodzenia oraz awarie nie należą do rzadkości. Warto na etapie odbioru zadbać o to, żebyś jako inwestor otrzymał listę producentów farb, tynków czy płytek. Lista ta powinna uwzględniać kolory oraz struktury zastosowanego materiałów. Naturalną sprawą jest, że w przypadku uszkodzenia elewacji łatwiej i taniej będzie Ci naprawić uszkodzony fragment ściany, a nie malować całą elewację z uwagi na znaczące różnice kolorystyczne różnych producentów tynków. Artykuł opracowali Krzysztof Ostrowski oraz Przemysław Szalek. Zgodnie z art. 60 ustawy Prawo budowlane, protokół odbioru budowy należy sporządzić w ciągu 14 dni od dnia, w którym inwestor powiadomił organ nadzoru budowlanego o zakończeniu robót budowlanych. Do jego sporządzenia uprawniony jest kierownik budowy lub inna osoba posiadająca odpowiednie kwalifikacje.Wykonujemy roboty budowlane związane z kładzeniem tynków. Fakturzysta wystawił fakturę na podstawie protokołu odbioru robót budowlanych, w którym był taki zapis: data robót od 3 do 11 lipca 2017 r., data protokołu 1 sierpnia 2017 r. Z faktury wynika: data sprzedaży 11 lipca, a data wystawienia 1 sierpnia. Czy prawidłowo określił datę sprzedaży (wykonania usługi)? W deklaracji za jaki okres należy wykazać tę sprzedaż? Tak, fakturzysta prawidłowo określił datę sprzedaży (wykonania usługi), za którą należy uznać moment faktycznego zakończenia robót, a nie podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Protokół potwierdza jedynie fakt wykonania tych usług, jednak nie przesądza o terminie i zakresie ich wykonania. Jeśli faktura została wystawiona na firmę, wówczas powinna być rozliczona w VAT w sierpniu 2017 r. Jeśli na osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej – wówczas usługę należało rozliczyć w lipcu 2017 r. Szczegóły w dalszej części artykułu. W usługach budowlanych obowiązek podatkowy może powstawać na dwa sposoby, w zależności od statusu usługobiorcy. Jeżeli usługa budowlana została wykonana na rzecz niepodatnika (osoby fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej), to obowiązek podatkowy powstaje na zasadach ogólnych, tj. z chwilą wykonania usługi (art. 19a ust. 1 ustawy o VAT). Jeśli natomiast usługa budowlana została wykonana na rzecz: podatnika podatku od towarów i usług lub podatnika podatku od wartości dodanej, lub podatnika podatku o podobnym charakterze, lub osoby prawnej niebędącej podatnikiem, wówczas – na podstawie art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. a) w zw. z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT – sprzedaż tej usługi powoduje powstanie obowiązku podatkowego z chwilą terminowego wystawienia faktury. Polecamy: Biuletyn VAT Aby data wystawienia faktury wyznaczała datę powstania obowiązku podatkowego, faktura musi zostać wystawiona: nie wcześniej niż 30 dnia przed wykonaniem usługi (art. 106i ust. 7 pkt 1 ustawy o VAT) i nie później niż 30 dnia od dnia wykonania usługi (art. 106i ust. 3 pkt 1 ustawy o VAT). Jeżeli podatnik w ogóle nie wystawi faktury lub wystawi ją z opóźnieniem, to obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu wystawienia faktury, czyli 30 dnia od dnia wykonania usługi. Tak wynika z art. 19a ust. 7 ustawy o VAT. UWAGA! Jeżeli usługa budowlana została wykonana na rzecz niepodatnika, wówczas obowiązek podatkowy powstaje na zasadach ogólnych, tj. z chwilą wykonania usługi. Jeśli natomiast nabywcą usługi jest podatnik, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą terminowego wystawienia faktury. Specyfika świadczenia usług budowlanych powoduje, że mogą one być również rozliczane częściowo. Wówczas – w przypadku usług przyjmowanych częściowo, o których mowa w art. 19a ust. 2 ustawy o VAT – 30-dniowy termin wystawienia faktury będzie biegł od dnia wykonania części usługi, dla której to części określono zapłatę. Ustalenie daty wykonania usługi budowlanej jest zatem kluczowe: w przypadku usługi wykonanej na rzecz niepodatnika – pod względem wyznaczenia daty powstania obowiązku podatkowego, w przypadku usługi wykonanej na rzecz podatnika – pod względem określenia prawidłowego terminu wystawienia faktury, która wyznacza datę powstania obowiązku podatkowego. Jak określić datę wykonania usługi budowlanej Choć data wykonania usługi budowlanej między podatnikami VAT nie wyznacza wprost daty powstania obowiązku podatkowego – jest ona istotna. Odniesienie się do niej przesądza bowiem o terminowym lub nieterminowym wystawieniu faktury. Jeśli faktura została wystawiona terminowo, wówczas data jej wystawienia wyznacza datę powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli natomiast została wystawiona z naruszeniem terminu, wtedy o dacie powstania obowiązku podatkowego z tytułu świadczenia usług budowlanych decyduje upływ 30 dnia od dnia wykonania usługi. W przeszłości przyjmowano, że datą wykonania usługi budowlanej jest data podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Warto nadmienić, że także obecnie dla celów podatku dochodowego data podpisania tego protokołu wyznacza moment powstania przychodu z tytułu wykonania usługi budowlanej. Resort finansów podkreśla jednak, że moment wykonania usługi budowlanej według ustaw o podatkach dochodowych ustala się niezależnie od regulujących to zagadnienie przepisów ustawy o VAT. W VAT jest zatem inaczej niż w podatku dochodowym. Przyjmuje się bowiem, że wykonanie usługi budowlanej następuje w momencie faktycznego zrealizowania wszystkich czynności, które składały się na tę usługę, a nie w momencie podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Na tę zasadę wskazał także Minister Finansów w interpretacji ogólnej z 1 kwietnia 2016 r. (sygn. w której stwierdził, że dla celów VAT: (...) nie należy wiązać momentu wykonania usługi budowlanej lub budowlano-montażowej ze spełnieniem formalności cywilnoprawnej, jaką jest podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego (...). (...) za datę wykonania usługi budowlanej lub budowlano-montażowej należy przyjąć datę faktycznego wykonania usługi, tj. dzień, w którym – w związku z wykonaniem określonej umową usługi lub jej części (jeżeli usługa jest przyjmowana częściowo) doszło do faktycznego zakończenia prac lub ich części – wykonawca zgłasza je do odbioru (w opinii wykonawcy usługi lub ich część są gotowe do ich przyjęcia przez nabywcę usługi). UWAGA! Wykonanie usługi budowlanej następuje w momencie faktycznego zrealizowania wszystkich czynności, które składały się na tą usługę, a nie w momencie podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Także sądy administracyjne zgodnie twierdzą, że nie ma uzasadnienia, aby moment wykonania usług budowlanych utożsamiać z podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego. Przykładem takiego stanowiska są wyroki NSA z 7 lutego 2017 r. (sygn. akt I FSK 840/15), z 5 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I FSK 1482/15) oraz z 28 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I FSK 1811/15). W tym kontekście sądy podkreślają, że nawet ewentualny brak protokołu zdawczo-odbiorczego w chwili wykonania usługi budowlanej nie świadczy o tym, że nie doszło w ogóle lub w konkretnej dacie do wykonania usługi. W orzecznictwie uznaje się, że podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego usługi budowlanej jedynie dokumentuje, potwierdza wykonanie usługi budowlanej. Jego podpisanie nie jest natomiast elementem usługi budowlanej, co wyklucza uznanie, że usługa budowlana jest wykonana dopiero z chwilą jego podpisania. Protokół zdawczo-odbiorczy usług budowlanych nie decyduje zatem o skutkach w VAT. Dla przykładu NSA w wyroku z 5 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I FSK 1482/15) stwierdził, że: (...) zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. a w zw. z art. 106i ust. 3 pkt 1 ustawy o VAT, momentem wykonania robót budowlanych, będzie zrealizowanie wszystkich warunków przewidzianych w umowach dotyczących tych usług, ale w zakresie ich elementów rozumianych potocznie, w oparciu o obiektywne kryteria, na których opierają się te pojęcia. Niewątpliwie protokół, o jakim mowa w sprawie, obiektywnie nie jest elementem usługi budowlanej czy budowlano-montażowej, a jedynie potwierdza jej wykonanie (...). Zdaniem sądów administracyjnych wykonanie usługi budowlanej następuje w dniu faktycznego wykonania wszystkich czynności określonych w warunkach umowy o roboty budowlane. Skutki błędnego określenia daty wykonania usługi budowlanej przedstawia poniższy przykład. Przykład Założenia: Spółka świadczy usługę budowlaną na rzecz innego podatnika VAT polegającą na wznoszeniu konstrukcji stalowych. Usługa została wykonana (zgłoszona do odbioru) 30 czerwca, natomiast faktyczne podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego nastąpiło 15 lipca. I wariant: Spółka przyjmuje, że 30-dniowy termin wystawienia faktury liczy od dnia faktycznego wykonania usługi, tj. od 30 czerwca. Usługę budowlaną zafakturowała 25 lipca. Faktura została wystawiona terminowo, tj. w ciągu 30 dni od daty wykonania usługi. Obowiązek podatkowy powstał w dacie wystawienia faktury, tj. 25 lipca. Spółka wykazała sprzedaż usługi budowlanej w deklaracji VAT-7 za lipiec. II wariant: Spółka przyjmuje, że 30-dniowy termin wystawienia faktury liczy od dnia podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego (jako dnia wykonania usługi). Usługę budowlaną zafakturowała 1 sierpnia, tj. w ciągu 30 dni od daty podpisania protokołu. Faktura została wystawiona po upływie terminu, tj. po 30. dniu od dnia wykonania usługi (powinna zostać wystawiona najpóźniej do 30 lipca, a została wystawiona 1 sierpnia). Obowiązek podatkowy nie jest związany z datą wystawienia faktury. Powstał on z chwilą upływu terminu wystawienia faktury, czyli 30 lipca. Spółka powinna wykazać sprzedaż usługi budowlanej w deklaracji VAT-7 za lipiec. Wykazanie jej w deklaracji VAT-7 za sierpień (w związku z wystawieniem faktury) będzie błędne i spowoduje zaniżenie zobowiązania podatkowego lub zawyżenie nadwyżki podatku naliczonego nad należnym za lipiec. Przykład Spółka świadczy usługę budowlaną polegającą na wykonaniu konstrukcji dachowej. Usługa została wykonana (zgłoszona do odbioru) 30 czerwca. Odbiorca robót budowlanych nie podpisał jednak protokołu zdawczo-odbiorczego, ponieważ stwierdził, że jeden z warunków umowy nie do końca został wykonany, z czym jednak spółka, jako wykonawca, się nie zgodziła. W takiej sytuacji jeśli spółka: wystawi fakturę np. 10 lipca – obowiązek podatkowy powstanie 10 lipca w związku z wystawieniem faktury, w ogóle nie wystawi faktury – obowiązek podatkowy powstanie 30 lipca w związku z upływem terminu wystawienia faktury. Brak odbioru robót, powoduje, że spółka w deklaracji VAT-7 za lipiec i tak powinna rozliczyć VAT z tytułu sprzedaży usługi. Ewentualne skutki uwzględnienia zastrzeżeń odbiorcy powinna ona udokumentować późniejszym wystawieniem faktury korygującej. Podstawa prawna: art. 19a ust. 1, ust. 2, ust. 5 pkt 3 lit. a) i ust. 7, art. 106b ust. 1 pkt 1, art. 106i ust. 3 pkt 1 i ust. 7 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – z 2017 r. poz. 1221 Aneta Szwęch, ekspert w zakresie podatków i rachunkowości
Technicznej Wykonania i Odbioru Robót Budowlanych i Dokumentacji Projektowej. Do wykonania robót mogą być stosowane wyroby budowlane spełniające warunki określone w: ustawie Prawo budowlane Protokół odbioru robót budowlanych: wzór. Dokument taki ułatwia, a niekiedy wręcz warunkuje możliwość rozliczenia stron. Wyjaśniamy, jak sporządzić protokół odbioru robót od wykonawcy. Kodeks cywilny stanowi, że inwestor jest zobowiązany do „odbioru obiektu” wybudowanego przez wykonawcę. Przepisy nie określają jednak wymaganej formy tego odbioru. Ustalona praktyka oraz treść umów najczęściej przewidują formę pisemną w postaci tzw. protokołu odbioru. Odbiór robót budowlanych Odbiór robót budowlanych jest kluczowym etapem procesu inwestycyjnego i przełomowym momentem w stosunkach inwestora z wykonawcą. Odbiór robót ma na celu stwierdzenie, czy prace zostały wykonane zgodnie z zapisami umowy. Na tym etapie współpracy dochodzi często do sporów pomiędzy inwestorem i wykonawca, dlatego warto tak zorganizować procedurę odbioru robót budowlanych, aby zapewnić sobie maksymalne bezpieczeństwo prawne. W przepisach brak definicji „odbioru robót budowlanych”. Nie określają one też różnicy pomiędzy tzw. odbiorem końcowym a odbiorem częściowym ani takich kwestii, jak zgłoszenie obiektu do odbioru, uczestnictwo w tym procederze, czy czas jego trwania i sposób zakończenia. Dlatego ten etap procedury budowlanej powinien być bardzo precyzyjnie określony w umowie o roboty budowlane. Ważne! Procedura odbioru powinna być szczegółowo uregulowana w umowie o roboty budowlane. Jeśli po przeprowadzeniu odbioru okaże się, że wykonawca odpowiednio wykonał roboty, będzie miał on prawo żądać od inwestora wynagrodzenia. Jeśli zaś stwierdzone zostaną jakieś wady, wykonawca będzie ponosił odpowiedzialność za tzw. wady ujawnione przy odbiorze. Autor: archiwum serwisu Protokół odbioru robót budowlanych wzór Pokazujemy, jak napisać i wypełnić protokół odbioru robót budowlanych - wzór do pobrania >>> Powierzchnie domu: co oznaczają i jak się je oblicza Odbiór końcowy robót a odbiór częściowy Podstawowe znaczenie w procesie budowlanym ma odbiór końcowy robót. Nie zmienia tego fakt, że w umowie przewidziane zostały tzw. odbiory częściowe, ponieważ wraz z odbiorem końcowym dokonujemy również odbioru tych fragmentów robót, które wcześniej zostały odebrane przy odbiorach częściowych. Ważne! Dokonanie odbiorów częściowych nie wyklucza możliwości zakwestionowania przy odbiorze końcowym odebranych wcześniej fragmentów robót. Może się zdarzyć, że po odbiorze częściowym wykonawca w ramach dalszych prac dokona przeróbek już odebranego fragmentu obiektu, dojdzie do zniszczenia odebranych robót z winy wykonawcy, w projekcie nastąpią zmiany wymagające przeróbek odebranych robót, bądź wystąpią inne okoliczności uzasadniające konieczność dokonania odbioru końcowego całego obiektu. Z orzecznictwa… Przyjęcie w umowie o roboty budowlane określonego w art. 654 Kodeksu cywilnego sposobu częściowego rozliczenia robót nie powoduje zmiany zobowiązań stron tej umowy. Przedmiotem zobowiązania wykonawcy jest oddanie całości obiektu, a nie jego poszczególnych części, zaś przedmiotem zobowiązania inwestora (generalnego wykonawcy) jest odebranie całego obiektu, jego całościowe rozliczenie i zapłata całego umówionego wynagrodzenia. Wyrok SN z dnia 23 stycznia 2007 r., III CSK 275/06, Legalis Termin dokonania odbioru robót budowlanych Ponieważ przepisy nie wskazują terminów dokonania odbiorów częściowych czy odbioru końcowego robót budowlanych, kwestie te powinny zostać precyzyjnie określone w umowie. Zapisy umowne powinny też określać, w jakim terminie i w jakiej formie nastąpi powiadomienie inwestora o zaawansowaniu prac pozwalającym na dokonanie odbioru. Można sformułować je następująco: „Kierownik robót zgłasza wpisem do dziennika budowy gotowość do odbioru robót zanikających lub ulegających zakryciu, a inspektor nadzoru przy udziale kierownika budowy dokonuje ich odbioru najpóźniej w dniu następnym – wpisem do dziennika budowy lub oddzielnie sporządzonym protokołem (notatką), które będą wpisane w dziennik budowy i dołączone w sposób trwały do oryginału i kopii dziennika”. „Na podstawie pisemnego zgłoszenia generalnego wykonawcy zamawiający wyznacza termin końcowego odbioru robót, nie późniejszy jednak niż 14 dni roboczych od daty pisemnego zgłoszenia dokonanego przez generalnego wykonawcę.” Przepisy nie określają też, jak długo powinien trwać odbiór robót. W praktyce przy większych inwestycjach może to potrwać nawet kilkanaście dni. Pojawia się zatem pytanie, który moment należy uznać za datę odbioru. Jest to istotne, ponieważ chwila ta stanowi początek biegu wielu ważnych terminów, a przede wszystkim datę wykonania zobowiązania przez wykonawcę. Jeżeli w protokole odbioru robót budowlanych potwierdzimy, że obiekt został wykonany zgodnie z umową, to datą wykonania zobowiązania przez wykonawcę będzie dzień zgłoszenia tego obiektu do odbioru. Uwaga! Za termin wykonania zobowiązania przez wykonawcę uznaje się dzień zgłoszenia tego obiektu do odbioru, a nie dzień podpisania protokołu odbioru. Natomiast data podpisania protokołu odbioru końcowego ma znaczenie jako moment, od którego rozpoczyna bieg termin rękojmi za wady przedmiotu umowy. Termin przedawnienia naszych roszczeń odszkodowawczych z tytułu nienależytego wykonania umowy przez wykonawcę liczymy więc od dnia podpisania protokołu odbioru, a nie np. od dnia stwierdzenia przez inwestora istnienia wady rodzącej obowiązek odszkodowawczy wykonawcy. Termin ten wynosi 2 lata. Odbiór robót budowlanych protokół: musimy się stawić… Jeżeli roboty są gotowe do odbioru, termin ich odbioru został ustalony i zostaliśmy o tym poprawnie poinformowani przez wykonawcę, to naszym obowiązkiem jest stawienie się do odbioru i dokonanie czynności odbioru. Zgodnie z art. 18 ust. 1 pkt 4 prawa budowlanego obowiązkiem inwestora jest „zapewnienie” odbioru. Oznacza to, że nie musimy osobiście wykonywać odbioru. Możemy powołać w tym celu pełnomocnika, który w naszym imieniu dokona tych czynności. Pełnomocnikiem może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna (np. spółka). Pełnomocnik nie musi mieć żadnych kwalifikacji budowlanych. Wybierając pełnomocnika mamy pełną swobodę. Jeżeli nie stawimy się w terminie odbioru robót lub odmówimy podpisania protokołu i odmowa taka nie będzie uzasadniona lub usprawiedliwiona, to będzie to oznaczało poważne naruszenie naszych obowiązków. Podobnie będzie w przypadku wykonawcy. On również ma obowiązek stawić się do odbioru robót budowlanych, a uchylenie się od odbioru stanowi poważne naruszenie jego obowiązków. W umowie o roboty budowlane zazwyczaj określane są skutki niedopełnienia przez strony obowiązków związanych z odbiorem. W praktyce umowy takie zawierają często zapisy, że niestawienie się inwestora lub jego przedstawiciela w wyznaczonym czasie i miejscu odbioru upoważni wykonawcę do spisania protokołu z tzw. jednostronnego odbioru robót budowlanych, który stanowi podstawę do wystawienia faktury i żądania zapłaty wynagrodzenia przez wykonawcę. Taka sytuacja może okazać się dla nas bardzo niekorzystna, dlatego warto przestrzegać swoich obowiązków w tym zakresie. Nawet jeżeli umowa nie przewiduje prawa jednej ze stron do sporządzenia protokołu jednostronnego w przypadku niestawiennictwa drugiej strony, to strona, która stawiła się do odbioru, ma prawo sporządzić protokół jednostronny. W takim przypadku wskazane jest powołanie komisji (najlepiej takiej, w skład której wejdą osoby niezależne od wykonawcy np. rzeczoznawcy), i określenie przedmiotu odbioru. Takie postępowanie pomoże nam uchylić się od skutków prawnych ewentualnych zarzutów wykonawcy. …ale możemy odmówić odbioru robót budowlanych Zgodnie z art. 647 KC inwestor poprzez zawarcie umowy o roboty budowlane zobowiązuje się do „odebrania obiektu”. Powstaje pytanie, czy dokonanie odbioru obiektu jest naszym obowiązkiem, czy też możemy po stwierdzeniu w toku odbioru wad wykonanych robót budowlanych odmówić dokonania ich odbioru. W praktyce przyjmuje się, że mamy prawo odmowy odbioru obiektu, gdy ten nie spełnia założonych warunków, tj. w sytuacji gdy wykonawca zgłasza do odbioru obiekt z wadami. Za podstawę prawną należy tu przyjąć art. 354 § 1 KC, stosownie do którego dłużnik powinien wykonać swoje zobowiązanie zgodnie z jego treścią. Lepiej spisać protokół końcowego odbioru robót budowlanych W praktyce zazwyczaj spisuje się protokół odbioru robót budowlanych. Jest to czynność jak najbardziej prawidłowa i zaleca się, by zawsze odbiór kończył się spisaniem protokołu. Trzeba jednak podkreślić, iż przepisy takiego obowiązku nie przewidują. Chociaż prawo budowlane uznaje sporządzone protokoły odbiorów częściowych i końcowych za element dokumentacji budowy, to ich sporządzenie nie jest wymagane. Z orzecznictwa… Art. 647 KC stanowi, że inwestor jest zobowiązany do „odbioru obiektu” wybudowanego przez wykonawcę, nie określa jednak wymaganej formy tego odbioru. Ustalona praktyka oraz treść umów najczęściej przewidują formę pisemną w postaci tzw. protokołu odbioru. Dokument taki ułatwia, a niekiedy wręcz warunkuje możliwość i prawidłowość rozliczenia stron. Nie oznacza to jednak, że jest to jedyna i wyłączna podstawa formalna, od istnienia której uzależnione jest naliczenie wynagrodzenia i data jego wymagalności. Do przyjęcia takiej tezy brak jest uzasadnienia w przepisach KC, które nawet dla samej umowy przewidują formę pisemną jedynie dla celów dowodowych (art. 648 § 1 KC). Dlatego też nie można wykluczyć, że w okolicznościach konkretnej sprawy może dojść do faktycznego odbioru obiektu bez sporządzenia formalnego protokołu. Gdyby w takiej sytuacji kierować się stanowiskiem przedstawionym w kasacji, to w konsekwencji prowadziłoby ono do tego, że inwestor korzystałby z wybudowanego obiektu bez zapłaty wynagrodzenia na rzecz wykonawcy, czego akceptować nie sposób. Wyrok SN z r., II CKN 446/97, Legalis). Przykład prawidłowego zapisu umowy „Wszystkie odbiory będą dokonywane przez komisję powołaną przez zamawiającego przy udziale wykonawcy, składającą się z kierownika budowy oraz przedstawiciela wykonawcy i przedstawiciela zamawiającego. Strony ustalają, że z prac wszystkich komisji odbioru każdorazowo sporządzone zostaną pisemne protokoły określające wszelkie ustalenia dokonane w trakcie odbioru, a w szczególności przedmiot odbioru, datę odbioru, charakter odbioru oraz terminowość wykonania prac.” Jeżeli nastąpiło faktyczne odebranie robót budowlanych bez sporządzenia protokołu, to skutki prawne, jakie związane są z odbiorem, liczymy od chwili oddania domu, nawet gdyby po pewnym czasie został sporządzony protokół dokumentujący fakt odbioru. Umowa o roboty budowlane przewiduje, że inwestor dokona „odbioru końcowego”. Zapis taki nie przesądza wyraźnie, że musi zostać sporządzony protokół pisemny. Strony zawarły też w umowie zapis, że inwestor zapłaci wykonawcy wynagrodzenie po dokonania odbioru końcowego. Wykonawca zgłosił inwestorowi wybudowany obiekt do odbioru końcowego. Inwestor pojawił się na budowie i obejrzał wybudowany obiekt, jednak nie doszło do podpisania protokołu. Następnie inwestor zapłacił wykonawcy całe wynagrodzenie przewidziane w umowie. Po pewnym czasie zażądał od wykonawcy zwrotu wynagrodzenia, gdyż – jak stwierdził inwestor – wynagrodzenie nie należy się wykonawcy, ponieważ nie doszło do „odbioru końcowego” (nie ma protokołu z odbioru końcowego). W takim przypadku należy liczyć się z tym, że sąd uzna, iż faktycznie doszło do odbioru końcowego, ponieważ inwestor, płacąc wykonawcy wynagrodzenie, potwierdził odebranie wybudowanego obiektu. W praktyce trudno wyobrazić sobie sytuacje, w której doszło do odbioru budowy bez spisania protokołu. Dokument taki stanowi bowiem pokwitowanie spełnienia świadczenia i podstawę dokonania rozliczeń stron. W protokole z odbioru robót powinniśmy zawrzeć w nim ustalenia co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad wraz z ewentualnymi terminami ich usunięcia lub naszym oświadczeniem o wyborze innego uprawnienia przysługującego nam z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze. Koniecznym elementem protokołu są podpisy osób, które w nim uczestniczyły. Protokół z końcowego odbioru robót budowlanych W protokole z odbioru końcowego robót budowlanych należy wpisać nazwę inwestycji, tj. opis inwestycji zawarty w decyzji o pozwoleniu na budowę oraz umowie o roboty budowlane (określenia te powinny być tożsame) oraz lokalizację inwestycji – dokładny adres, numery geodezyjne działek, obręb. Przeczytaj też odbiory robót częściowych: Odbiór stropu. Jak powinien być przeprowadzony >>> Odbiór podkładu podłogowego: to sprawdź! >>> Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera >>> Użytkowanie domku letniskowego a odbiór techniczny >>> Istotnym elementem protokołu jest również data jego sporządzenia. Z dniem podpisania protokołu rozpoczyna bieg termin rękojmi za wady przedmiotu umowy oraz termin przedawnienia roszczeń odszkodowawczych powstałych w wyniku nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane. Dokonanie odbioru powoduje, że wymagalne staje się roszczenie wykonawcy o zapłatę wynagrodzenia za wykonanie robót. Ponadto z chwilą odbioru ryzyko utraty czy zniszczenia przedmiotu umowy przechodzi z wykonawcy na nas. Protokół odbioru robót budowlanych powinien zawierać następujące elementy: dane uczestników odbioru, datę odbioru, zakres prac, podlegających odbiorowi, ocenę techniczną zrealizowanych prac, wskazanie nieprawidłowości lub usterek, jeżeli takie zidentyfikowano, w przypadku stwierdzenia podczas odbioru konieczności przeprowadzenia dodatkowych prac naprawczych - termin usunięcia usterek, dodatkowe ustalenia stron. SPRAWDŹ: inne wzory i formularze do pobrania Pozwolenie na budowę: wzór wniosku Zgłoszenie budowy: wzór wniosku Zgłoszenie robót budowlanych Zgłoszenie rozbudowy budynku Zgłoszenie nadbudowy – adaptacja poddasza Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy Wzór zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego Zmiana pozwolenia na budowę domu. Wniosek i procedura Pozwolenie na rozbiórkę Zgłoszenie nabycia nieruchomości: druk IN-1 Przeniesienie zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych Przeniesienie pozwolenia na budowę Możliwość przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej: wniosek Jak uzyskać tymczasowe przyłącze prądu budowlanego Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: z 2020 r. poz. 1740 ze zm.); Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (tekst jedn.: z 2020 r. poz. 1333 ze zm.). XDPCNJ.